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Sie haben entschieden zu verkaufen. Das Miethaus, das Zinshaus, die Anlageimmobilie — irgendwann ist der Moment da, an dem der Schritt richtig ist. Aber ein Schild ans Haus, ein Inserat auf den Portalen, eine Anfrage nach Exposéverteilung — das wäre das Ende der Stille. Mieter sprechen miteinander. Und wenn die Nachricht erst einmal in der Hausgemeinschaft ist, hat sich die Dynamik verändert, bevor die erste Besichtigung stattgefunden hat.
Die meisten Eigentümer, die ein Miethaus verkaufen, haben ein gutes Verhältnis zu ihren Mietern. Genau deshalb wollen sie die Unruhe vermeiden, die ein öffentliches Angebot auslöst. Was in der Praxis passiert, wenn die Nachricht durchsickert:
Off-Market-Verkauf bedeutet in diesem Zusammenhang: Die Transaktion läuft durch ein Netzwerk qualifizierter Kaufinteressenten ab, bevor irgendjemand im Haus davon erfährt. Der Kaufvertrag wird beurkundet, der Eigentumsübergang vollzogen — und die Mieter werden erst dann informiert, wenn es rechtlich vorgeschrieben ist.
Hier kommt das, was viele Makler umgehen: Ein diskreter Verkauf hat seinen Preis. Nicht weil der Eigentümer einen schlechteren Makler hätte, sondern weil das Grundprinzip des Marktes gilt — mehr Nachfrage erzeugt in der Regel einen höheren Preis, und mehr Nachfrage gibt es, wenn man öffentlich anbietet.
Was das konkret bedeutet:
Die ehrliche Abwägung lautet: Diskretion ist kein kostenloser Zusatzservice, sondern eine Entscheidung gegen maximale Marktabdeckung. Ob dieser Preis akzeptabel ist, hängt vom Einzelfall ab — wie komplex die Mieterverhältnisse sind, wie dringend der Verkauf ist, welche anderen Interessen betroffen sind. Wer allein auf den höchstmöglichen Verkaufserlös zielt, wird in den meisten Fällen mit einem öffentlichen Angebot besser fahren.
Wer das weiß und trotzdem diskret verkaufen will, trifft eine informierte Entscheidung. Das ist der Ausgangspunkt.
Der Off-Market-Markt für Kapitalanlagen in Baden-Württemberg ist kein Geheimmarkt, sondern ein gut vernetzter Fachmarkt. Die typischen Käufer in diesem Segment:
Was diese Käufer gemeinsam haben: Sie unterzeichnen zu Beginn einer Prüfung eine Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA), verfügen über Eigenkapital oder bestätigte Finanzierungslinien und führen ihre Due Diligence professionell und diskret durch. Besichtigungen können außerhalb der Kernzeiten oder über Gemeinschaftsflächen stattfinden — ohne dass das gesamte Haus einbezogen werden muss.
Orientierung, kein Rechtsrat. Stand: Oktober 2026.
Ein häufiges Missverständnis: Mieter haben nicht automatisch ein Vorkaufsrecht, wenn ihr Miethaus als Ganzes verkauft wird. Das gesetzliche Vorkaufsrecht nach § 577 BGB greift erst dann, wenn die vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und anschließend an einen Dritten verkauft wird. Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses als Ganzes löst diesen Anspruch grundsätzlich nicht aus.
Anders verhält es sich mit kommunalen Vorkaufsrechten. In Gebieten, für die eine Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB gilt — sogenannte Milieuschutzgebiete —, kann die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausüben. In Baden-Württemberg haben unter anderem folgende Städte solche Gebiete festgesetzt:
Die Gemeinde hat nach Beurkundung des Kaufvertrags in der Regel zwei Monate Zeit, das Vorkaufsrecht auszuüben (§ 28 Abs. 2 BauGB). Ein Off-Market-Verkauf läuft auch in diesen Gebieten — er ändert nichts an der Frist oder dem Verfahren. Ein Käufer, der seine Finanzierung auf einen bestimmten Termin strukturiert hat, muss die Vorkaufsfrist einrechnen. Ob ein Objekt in einem solchen Gebiet liegt, lässt sich über die Stadtplanungsämter der jeweiligen Kommunen oder deren öffentliche Geoportale prüfen.
Der Ablauf unterscheidet sich in einigen wesentlichen Punkten vom klassischen Maklerauftrag:
Grundlage ist eine sorgfältige Ertragswertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV 2021). Beim Miethaus ist der Ertragswert der zentrale Bewertungsansatz — er berücksichtigt Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten, Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer. Diese Analyse findet im Büro statt, ohne sichtbare Außenwirkung und ohne Außentermin, der Aufmerksamkeit weckt.
Bevor ein Kaufinteressent Objektdaten erhält, unterzeichnet er eine Vertraulichkeitsvereinbarung. Das Exposé trägt keine öffentliche Adresse — Lage wird beschrieben, Einzelheiten werden nur nach NDA und erster Qualifizierung herausgegeben. Das schützt nicht nur die Diskretion des Eigentümers, sondern filtert auch Interessenten ohne ernsthafte Kaufabsicht heraus.
Besichtigungen werden auf wenige, qualifizierte Interessenten beschränkt. § 555a BGB erlaubt Verkaufsbesichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung; ob und wie viel dabei kommuniziert wird, liegt innerhalb des gesetzlichen Rahmens im Ermessen des Eigentümers. In der Praxis lassen sich Termine so koordinieren, dass keine Unruhe entsteht — über Gemeinschaftsflächen, außerhalb der Kernzeiten oder in Abstimmung mit einem einzelnen Ansprechpartner.
Der Käufer prüft Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltungsbedarf und Grundbuch — alles intern und vertraulich. Der Notartermin wird vereinbart, sobald beide Seiten einig sind. Mieter erhalten nach Eigentumsübergang die gesetzlich vorgeschriebene Mitteilung nach § 566 BGB: Der neue Eigentümer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein, die Konditionen bleiben unverändert.
Eine Sondersituation im Off-Market-Segment ist der Portfolioverkauf — die Abgabe mehrerer Objekte an einen einzigen Käufer. Für Eigentümer, die ihren Bestand konsolidieren oder vollständig aufgeben wollen, kann das eine effiziente Lösung sein: ein Kaufvertrag, ein Notartermin, kein Objekt geht einzeln auf den Markt.
Der Preis je Einheit liegt beim Portfolioverkauf häufig unterhalb des Einzelpreises — ein Käufer, der einen Vorteil durch das Volumen zieht, wird diesen einrechnen. Wer alle Objekte einzeln und öffentlich vermarktet, erzielt in der Summe oft mehr. Wer dagegen Geschwindigkeit, Diskretion und Abwicklung aus einer Hand priorisiert, findet im Portfolioansatz seine Entsprechung. Beides sind rationale Entscheidungen — sie müssen nur bewusst getroffen werden.
Off-Market eignet sich nicht für jeden Verkaufsfall. Die ehrliche Einschätzung:
Wer sich bei dieser Abwägung unsicher ist, sollte zunächst eine unverbindliche Einschätzung einholen — bevor eine Entscheidung für oder gegen ein öffentliches Angebot getroffen wird, die sich im Nachhinein kaum revidieren lässt. Sobald ein Objekt einmal auf den Portalen erschienen ist, ist die Möglichkeit eines diskreten Verkaufs dauerhaft verspielt.
Wenn Sie ein Zinshaus, ein Mehrfamilienhaus oder eine Anlageimmobilie in Baden-Württemberg diskret verkaufen wollen und sich fragen, ob der Off-Market-Weg für Ihre Situation passt: Das Formular auf dieser Seite ist der richtige Ausgangspunkt. Keine öffentliche Anfrage, keine Exposépflicht — nur eine erste, vertrauliche Einschätzung.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit Ankauf
Das Redaktionsteam von Immozeit Ankauf. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
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